Самовольные строения: элемент нестабильности

За долгие годы существования такого правового института, как самовольные постройки, предусмотренного ст.222 ГК РФ, в судах сложилась устоявшаяся практика и порядок их легализации. Как влияют на эту практику акты двух высших судебных инстанций?

Без разрешения исход дела предрешен

В принципе любое заинтересованное лицо, у которого возникала подобная необходимость в легализации самовольно возведенного объекта, понимало, какие доказательства необходимо представить в суд для положительного решения вопроса. И поэтому подобные судебные споры не вызывали, за редким исключением, особых проблем.

Но так было лишь до принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010. Данное Постановление, а именно глава, касающаяся споров, связанных с самовольной постройкой, по своей сути кардинально изменила устоявшийся порядок признания прав на «самоволки».

Суды высшей инстанции, не отрицая возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка, указывают на необходимость соблюдения правообладателем определенного досудебного порядка.

Суть данного условия заключается в том, что суд, рассматривая подобные иски, должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, получается что если лицо, обратившееся в суд за узаконением «самоволки», не обращалось за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, то, несмотря на все представленные документы в ходе судебного процесса, свидетельствующие об отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, исход дела предрешен – в удовлетворении иска будет отказано.

Риск сноса «самоволки»

Наибольшую проблему для юристов и судей составит то, что из постановления Пленума непонятно, какими критериями должен руководствоваться суд, давая оценку предпринятым мерам к легализации самоволки, то есть неясно, как судом будет делаться вывод о том, что предпринятые меры были надлежащими или, наоборот, – не были.

Ведь если лицо предпринимало меры к получению соответствующих разрешений и актов, а ему на законных основаниях было отказано в их выдаче уполномоченным органом, то соответственно у суда в принципе отсутствуют какие-либо основания к легализации самовольной постройки.

Если же лицо не согласно с отказом в выдаче соответствующего разрешения или акта и считает отказ незаконным, то необходимо обжаловать данный отказ в установленном законом порядке.

Получается, что если заинтересованное лицо надлежащим образом обратилось в уполномоченный орган для получения соответствующего разрешения на строительство, представив все необходимые документы, то оно должно получить его и соответственно на законных основания построить (реконструировать) объект.

В случае отказа без надлежащих на то оснований необходимо обжаловать его в суде (в порядке главы 24 АПК РФ). Если же и в суде отказ будет признан законным либо заинтересованное лицо пропустит установленный законом срок на обжалование отказа, то оснований для узаконения «самоволки» в порядке ст.222 ГК РФ у суда нет. Попытка узаконения самовольной постройки согласно данной статье не должна подменять порядок обжалования отказов в выдаче соответствующих разрешений и актов.

Особого внимания заслуживает п.23 Постановления Пленума, в котором говорится о том, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

То есть может случиться так, что лицо, приобретшее объект недвижимости, законно зарегистрировавшее свое право и не подозревающее ни о какой самовольности строительства приобретенного объекта, столкнется с ситуацией, когда данному собственнику будет предъявлен иск о сносе самовольной постройки и он будет удовлетворен. В результате собственник лишается права собственности на объект недвижимости, а также, по сути, безвозвратно теряет денежные средства, переданные в результате сделки по приобретению данного объекта. Вероятность взыскания понесенных убытков с продавца крайне мала (например, юридическое лицо (продавец) ликвидировано, физическое лицо – умерло).

В итоге пользуясь объектом долгое время, тратя средства на его содержание, ремонт, собственник в один «прекрасный» момент может лишиться всего и спросить будет не с кого. А как быть собственнику, если объект был передан в залог, аренду?

Бесполезная статья Кодекса

Согласно данному Постановлению, если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. Кто возместит причиненные убытки?

Поэтому во избежание подобных проблем потенциальным собственникам (покупателям) необходимо перед осуществлением сделки осуществлять серьезную юридическую экспертизу документов, при этом желательно обращаясь за квалифицированной юридической помощью. А настоящим собственникам – произвести ревизию имеющихся документов и в случае обнаружения потенциальных угроз подачи подобных исков принять превентивные меры (например, обратиться за разрешением на реконструкцию).

Таким образом, получается, что, приняв данное Постановление, высшие судебные инстанции, во-первых, лишили заинтересованных лиц возможности к легализации самовольных построек, поскольку ст.222 ГК РФ в том виде, котором она есть, практически стала бесполезной и ее можно смело исключить из ГК РФ, а во-вторых, заложили элемент нестабильности в экономические и хозяйственные отношения участников рынка недвижимости. Ведь возможность проследить юридическую судьбу объекта недвижимости с самого начала есть далеко не всегда, а желающие злоупотребить правом на обращение в суд с иском о сносе найдутся.

Андрей Черноуцан, юрист,
13.09.2011

http://www.zakonia.ru/analytics/77/52586