Скрытые риски трюков с недвижимостью

Каждый руководитель сам для себя выбирает способ ведения бизнеса. Кто-то предпочитает вести дела исключительно «по-белому», делая свою компанию прозрачной для любых проверяющих служб. Кто-то наоборот применяет все возможные «черные» схемы, нарушая действующее законодательство во всех сферах. Но любой нормальный предприниматель не собирается платить больше, чем должен по закону. А законы, как известно, субстанция сложная, особенно в России.

Существует множество схем минимизации расходов компании, в основном, конечно, это расходы на налоги. Это и фирмы-однодневки, и реорганизация компании (с целью перевести все убытки на одну компанию и затем обанкротить её), и дробление бизнеса, и «зарплатные схемы». В этой же статье речь пойдёт о манипуляциях с недвижимостью фирм, для тех же целей - платить меньше налогов.

Рассмотрим несколько случаев таких схем и возможные негативные последствия, с которыми может столкнуться компания.

1. Налог на имущество организаций индивидуальные предприниматели, в отличие от юридических лиц, не платят - по п. 1 ст. 373 НК РФ, они уплачивают лишь налог на имущество физических лиц. Но этим налогом облагают только недвижимость, причем ставка налога для физических лиц ниже. Решив использовать эту норму закона, некая компания продает предпринимателю своё здание. Затем это основное средство фирма сразу же берет у индивидуального предпринимателя в аренду. А с арендованных основных средств налог на имущество платить уже не надо (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Первое с чем может столкнуться фирма, решившая таким образом сэкономить, это человеческий фактор. Ведь индивидуальный предприниматель, которому в результате в собственность поступило здание, может в любой момент распорядиться своей недвижимостью. Он полноправный собственник и в соответствии со статьей 209 ГК имеет право совершать со своей вещью любые не запрещенные законом сделки (продавать, дарить, передавать в залог и пр.) Право аренды в этом случае не помеха для совершения любой сделки. Нет никакой гарантии, что новоиспеченный собственник не захочет взять, к примеру, кредит в банке под залог этого здания, ведь он ничем не рискует, здание досталось ему даром и кредит этот отдавать совсем не обязательно.

Второй немаловажный нюанс: «продавшей» стороне необходимо будет уплатить НДС и налог на прибыль от продажи недвижимости. Кроме того, за регистрацию перехода права собственности и за регистрацию договора аренды, заключенного на срок более года, необходимо заплатить государственную пошлину, которая с 29.01.2010г. выросла в два раза и составляет 15 тысяч рублей для юридических лиц. Экономия становится сомнительной.

Есть и еще одна особенность такой сделки. Индивидуальный предприниматель в гражданско-правовых отношениях действует как физическое лицо. В отношении такого лица действуют нормы семейного права. А значит, в случае, если такой предприниматель находится в зарегистрированном браке, то всё имущество, приобретенное в период брака, будет являться общей собственность его и его законного супруга, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ. Следовательно, если компания захочет вернуть свою недвижимость обратно себе в собственность, на такую сделку должен будет дать согласие супруга предпринимателя. А далее всё будет зависеть от внутренних, семейных отношений этой пары.

2. Для того чтобы избежать уплаты НДС при заключении договора купли-продажи недвижимости, фирма реорганизуется или же нужная недвижимость поступает в собственность компании в качестве вклада в Уставный капитал.

Главный минус такого метода ухода от налогов это, то что такая схема прекрасно известна налоговым органам. Как только вы подаете документы в налоговую для внесения изменений в уставные документы, а это неизбежно, вы таким образом фактически уведомляете ФНС о начале операции по сокрытию налогов и ваша компания ставится «на контроль». Прежде чем решиться на такую схему надо, как минимум ознакомится с Постановлением Пленума ВАС РФ № 53 от 12.10.06 г. «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды».

3. Две компании хотят провести сделку по купле-продаже недвижимости. Но при оформлении договора продавец должен с полученного дохода заплатить НДС и налог на прибыль. Чтобы уйти от налогов, стороны заключают договор простого товарищества (совместной деятельности) (55 глава ГК). Один товарищ в качестве вклада в совместную деятельность вносит недвижимость, а второй - деньги в сумме, соответствующей стоимости недвижимости. Затем стороны расторгают договор о совместной деятельности и подписывают соглашение, по которому первый товарищ получает деньги, а другой - недвижимость. Вклады возвращаются в пределах первоначальных взносов, а налогов нет (пп. 6 п. 3 ст. 39, пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Кроме того, что такая схема также хорошо известна налоговым органам, компании применившие её рискуют при регистрации перехода права собственности. При заключении такого договора, в соответствии со статьей 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Как известно, в соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, внося недвижимое имущество в качестве вклада в совместную деятельность у товарищей возникает право общей долевой собственности на такую недвижимость. После составления соглашения о расторжении договора о простом товариществе, по которому право собственности на недвижимость переходит ко второму товарищу, переход права собственности опять подлежит регистрации. В связи с особым отношением к сделкам между юридическими лицами в связи с частыми захватами компаний (рейдерством), регистрирующие органы сейчас очень подозрительно относятся к переходу прав на недвижимое имущество. И вряд ли такие манипуляции останутся незамеченными. Есть немалая вероятность того, что у регистратора возникнут основания полагать, что сделка незаконна. В этом случае у него возникает право приостановить регистрационные действия в соответствии с 19 статьей Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на один месяц. Далее регистрирующий орган направляет дела на проверку законности перехода права собственности в правоохранительные органы. За это время может многое произойти. К примеру, у первого «бывшего товарища» могут открыться какие-либо неисполненные обязательства, для исполнения которых может быть наложен арест на ту долю в праве собственности, которая всё это время остается у него. Нельзя исключить такого факта, тем более в наше кризисное время, что и то и другое юридическое могут попросту обанкротится, а значит их правоспособность будет прекращена и регистрация перехода права собственности станет невозможна.

Чтобы обобщить вышеизложенное, стоить отметить, что все перечисленные виды сделок совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия либо с целью прикрыть другие сделки и в соответствии со ст. 170 ГК являются ничтожными, а значит недействительными. А значит согласно статьи 166 ГК РФ любое заинтересованное лицо (и ФНС в том числе) в праве требовать в судебном порядке применить последствия недействительности ничтожной сделки, кроме того суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Стоит ли рисковать недвижимостью компании ради единовременной выгоды? И стоит ли ставить под сомнение деловую репутацию фирмы, заключая подобные сделки? Выгода может быть не такой уж и значительной (если вообще таковая будет), а рискуете вы имуществом вашего предприятия, возможно всем имуществом. Ведь выпуская «синицу» из рук, журавля в небе вы можете и не поймать. Выбор за вами!

Дубровин Н.В., юрист.

16.05.2011

http://www.zakonia.ru/analytics/77/52506